Mietspiegel Neuss, Bodenrichtwerte und Immobilienpreise

Der Mietspiegel Neuss nennt die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Wohnungen, nettokalt je Quadratmeter Wohnfläche und Monat. Die aktuelle Fassung hat den Stand 01.01.2026 und ist ein einfacher Mietspiegel nach § 558c BGB.

Herausgeber sind der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer-Verein Stadt und Kreis Neuss und der Mieterverein Düsseldorf mit seinem Mieterbüro in Neuss. Grundlage sind 5.630 Mietwerte, erhoben von Oktober 2024 bis November 2025; berücksichtigt wurden Mieten, die seit dem 01.10.2018 neu vereinbart oder geändert wurden. Ein Ende der Gültigkeit nennt das Dokument nicht.

Die Werte sind nach Baujahr gestaffelt. Für eine Wohnung in mittlerer Lage mit 56 bis 119 Quadratmetern nennt der Mietspiegel zum Beispiel einen Mittelwert von 7,80 Euro für Baujahre bis 1948, 8,00 Euro für 1960 bis 1974, 11,33 Euro für 2010 bis 2019 und 12,66 Euro für Wohnungen ab 2020. Die vollständige Tabelle mit den Erläuterungen finden Sie im Mietspiegel Neuss bei Haus & Grund; die Vereine erlauben keinen Nachdruck, deshalb stehen hier nur Einzelwerte.

Sie beginnen beim Baujahr, prüfen dann Wohnlage und Größe und berücksichtigen zuletzt Ausstattung und Modernisierung. Ausgangspunkt ist in der Regel der Mittelwert der passenden Baualtersklasse.

Einen Zuschlag für bestimmte Stadtteile kennt der Neusser Mietspiegel nicht; Norf, Holzheim, Grimlinghausen oder die Innenstadt werden nach denselben Regeln eingeordnet. Wer eine Mieterhöhung prüfen will, lässt sich am besten vom Mieterverein oder von Haus & Grund beraten.

Wer eine Wohnung zum Vermieten kauft, rechnet mit der Miete, und die ist in Neuss durch drei Regeln begrenzt. Neuss steht in der Mieterschutzverordnung NRW: Bei einer Neuvermietung darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen (§ 556d BGB), bei Erhöhungen im laufenden Vertrag darf sie in drei Jahren um höchstens 15 Prozent steigen (§ 558 BGB), und nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung gilt eine Kündigungssperre von acht Jahren (§ 577a BGB).

Wie Käufe vermieteter Wohnungen tatsächlich aussahen, zeigt der Grundstücksmarktbericht. Für Wohnungen zwischen 50 und 120 Quadratmetern (78 Verkäufe aus 2024 und 2025) lag die Nettokaltmiete bei 9,26 Euro je Quadratmeter, der bereinigte Kaufpreis bei 2.748 Euro, der Rohertragsfaktor bei 24,5 und der Liegenschaftszinssatz bei 2,5 Prozent. Kleine Wohnungen von 30 bis 49 Quadratmetern (29 Verkäufe) kamen auf 9,86 Euro Miete, 2.462 Euro Kaufpreis, Faktor 20,8 und 2,8 Prozent.

Ein Rohertragsfaktor von 24,5 heißt: Der Kaufpreis entsprach dem 24,5-fachen der Jahresnettokaltmiete. Wie sich das für Sie rechnet, hängt von Finanzierung, Kosten und Steuer ab. Mehr zum Kauf einer vermieteten Wohnung steht unter Wohnung kaufen in Neuss.

In BORIS.NRW, dem Informationssystem der Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen, kostenfrei. Für Neuss beschließt der Gutachterausschuss der Stadt die Werte; zum Stichtag 01.01.2026 hat er 238 Bodenrichtwertzonen festgelegt, beschlossen am 24.02.2026.

So gehen Sie vor: Adresse oder Ort in der Karte suchen, die Bodenrichtwertzone anklicken und die Details mit den beschreibenden Merkmalen der Zone lesen. Über „Örtliche Fachinformationen anzeigen“ kommen weitere Angaben, unter „Kontakt“ der zuständige Gutachterausschuss. In derselben Karte stehen die Immobilienrichtwerte für Häuser und Wohnungen.

Für Fragen ist die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in der Stadt Neuss zuständig, Markt 2, 41460 Neuss. Für Kaarst und Meerbusch ist ein anderer Ausschuss zuständig, der des Rhein-Kreises Neuss.

Ein Bodenrichtwert sagt, was der Boden in einer Lage im Durchschnitt wert ist, als wäre er unbebaut (§ 196 BauGB). Über das Haus darauf sagt er nichts; dafür gibt es die Immobilienrichtwerte und die Durchschnittspreise im Grundstücksmarktbericht.

Für Neuss hat der Gutachterausschuss zusätzlich gebietstypische Werte beschlossen, die zeigen, wie weit die Lagen auseinanderliegen. Zum 01.01.2026 hat er die Bodenrichtwerte für Einfamilienhausgrundstücke um rund 10 bis 30 Euro je Quadratmeter angehoben, nachdem sie zwei Jahre unverändert waren; für den Geschosswohnungsbau blieben sie gleich.

Ein Beispiel: Ein Reihenmittelhaus auf 225 Quadratmetern Grundstück in mittlerer Lage hätte rechnerisch einen Bodenwert von 139.500 Euro (225 × 620 Euro, eigene Rechnung). Das durchschnittliche Reihenmittelhaus der 1950er bis 1970er Jahre wurde für 343.000 Euro verkauft; der Rest entfällt auf Gebäude und Außenanlagen. Die Werte für einzelne Stadtteile stehen im Vergleich der Stadtteile mit Richtwerten.

2025 sind die Preise in Neuss leicht gestiegen und die Zahl der Verkäufe deutlich: Gebrauchte Eigentumswohnungen wurden rund 4 Prozent teurer, gebrauchte Häuser und Bauland für Einfamilienhäuser rund 3 Prozent. Die Zahl der Kauffälle stieg um knapp 20 Prozent auf 1.237.

Der Umsatz lag laut Grundstücksmarktbericht 2026 bei rund 517 Millionen Euro, rund 4 Prozent mehr als im Vorjahr. Den Tiefstand hatte der Markt 2023 mit 368 Millionen Euro; die Umsätze der Jahre davor sind noch nicht wieder erreicht. Gebrauchte Wohnungen kosteten 2025 im Mittel rund 2.950 Euro je Quadratmeter, gebrauchte Häuser 4.460 Euro.

In den Nachbarstädten des Rhein-Kreises verlief es anders: Dort fiel der Preisindex für Häuser und für Wohnungen nach vorläufigen Zahlen um rechnerisch rund 3 Prozent (eigene Rechnung aus dem Grundstücksmarktbericht Rhein-Kreis Neuss). Wer zwischen Neuss und Kaarst schwankt, findet die Kaarster Zahlen unter Häuser und Wohnungen in Kaarst.

Verlässlich sind die Zahlen der Gutachterausschüsse, weil sie auf tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen beruhen. Angebotspreise aus Portalen zeigen dagegen, was Verkäufer verlangen, nicht, was Käufer zahlen.

Wenn Sie Zahlen für eine bestimmte Wohnung oder ein Haus brauchen, gehen wir sie mit Ihnen durch. Wie wir arbeiten und was ein Makler darf, steht unter Immobilienmakler für Neuss; kurze Antworten sammelt die Seite Fragen und Antworten.

Quellen: Mietspiegel Neuss, Stand 01.01.2026 (Haus & Grund Neuss und Mieterverein Düsseldorf), § 558c BGB, § 556d BGB, § 558 BGB, Mieterschutzverordnung NRW, BORIS.NRW, Bodenrichtwerte Nordrhein-Westfalen, § 196 BauGB, Grundstücksmarktbericht 2026 der Stadt Neuss (Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Stadt Neuss), Grundstücksmarktbericht 2026 des Gutachterausschusses im Rhein-Kreis Neuss (zuständig für Kaarst), © Daten der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte in NRW 2026, dl-de/by-2-0, Stadt Neuss, Nachrichten zur Statistik 06/2026: Bevölkerung am 31.12.2025. Abruf am 13. und 14.11.2026. Diese Seite ist allgemeine Information und ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung.